Hypotéka ano či ne?

S blížícím se termínem podpisu kupní smlouvy na RD jsme začali plánovat financování. S půjčkami od příbuzných a vlastními penězi jsme schopni pokrýt kupní cenu a část oprav. Objevila se ale cca 1 mil Kč díra, kterou nemáme pokrytou. Ideálně by se to pokrylo prodejem pozemku na původní byt, ale jeho prodejnost za rozumnou cenu v horizontu 12 měsíců je nejistá.

Alternativní varianta je vzít si hypotéční úvěr s krátkou dobou fixace a splatit jej po prodeji pozemku. Při pročítání služeb na bezrealitky.cz jsem zkusil kalkulátor v části Hypotéka. Nic mi nespočítal, ale přesměroval mě na server honzovahypoteka.cz. Jedná se o tržiště hypoték, kde se střetává poptávka lidí s nabídkami poradců (ať už nezávislých, nebo zaměstnanců hypotéčních bank). Tak jsem to vyzkoušel a zadal si poptávku. Během tří dnů jsem dostal asi 10 nabídek (zástupci od Partners, Insia 2x, Wustenrot, Fincentrum 2x, GE Money, bezrealitky.cz a hypotéční centrum České spořitelny). Z nich jsem si vyžádal mailem podrobnější informace od tří poradců (jeden mi volal, jeden se po zaslání mých doplňujících dotazů odmlčel a třetí zatím nereagoval).

Poptávky mají být anonymní dokud si nekliknete na záložku chci více informací. V té chvíli se mi zobrazily kontaktní data na nabízející a jím se zobrazily moje kontaktní data. Objevila se jedna výjimka, kdy od Broker Consulting nepřišla nabídka, ale můj telefon se dostal na jednoho člověka, který mi přímo volal. Před tím jsem obdržel mail, že pro mě připravují speciální nabídku a poradce mi zavolá.

Nabídky úrokových sazeb se pohybovali od 2.5% (variabilní) až po 4.04%. Od BC jsem dostal několik nabídek během telefonátu pro varianty, které jsme diskutovali. RPSN poslal pouze zástupce Wustenrot.

Nejvíce informací mi poskytl zástupce Broker Consulting (včetně kalkulace kolik zaplatím na úrocích během 3 leté fixace). Z Wustenrot mě zaujala možnost, že čerpání je jen na základě fotodokumentace - v podstatě mi půjčí celou částku a kontrolu na co jsem to využil udělají prostřednictvím fotodokumentace, co se na nemovitosti opravilo po uvolnění peněz (není prý potřeba dokládat faktury).

O víkendu jsme možnost financování pomocí hypotéky prodiskutovali se ženou a dospěli k tomu, že je to v této chvíli předčasné a máme dost variant jak to vyřešit bez hypotéky. Preferovaná varianta je prodat pozemek ve chvíli kdy zjistíme, že  nám docházejí peníze. Pokud bude potřeba tak se slevou ve výši nákladů vynaložených na hypotéku do první fixace (odhad, čerpání úvěru, úroky a poplatky za vedení účtu).

Prodej pozemku III

Třetí týden uběhl. Co k tomu dodat? Zájemce se neozval dosud žádný. Na webech s radami o prodeji nemovitostí jsou různé rady k této situaci. Jeden říká, že pokud nemáte alespoň 5 zájemců za měsíc, tak je potřeba snížit cenu ihned, jiný tvrdí, že cenu je vhodné držet 3 měsíce a pak teprve zvážit zda ji snížit nebo stáhnout nabídku, protože zřejmě kupci nejsou, další tvrdí, že pokud se ozývají realitní kanceláře, tak mám vytrvat a více inzerovat neboť je to signál, že by mohl být slušný zájem o nemovitost.

Za normálních podmínek trvá prodej pozemku 9 - 12 měsíců, ale pokud je trh ve fázi, kdy je větší nabídka než poptávka, tak to bude trvat déle. Podle zásoby nemovitostí na největších realitních serverech to vypadá, že se nemovitosti moc neprodávají (zásoba se zvyšuje). S tím koresponduje i rostoucí nezaměstnanost v regionu. Na druhou stranu podle statistik návštěvnosti největších serverů se zájem zvyšuje (návštěvnost roste), úrokové sazby hypoték se snížily a očekává se růst HDP. Počkám ještě týden a pak zvážím zda slevit nebo vytrvat.

Taky došlo k nemilému překvapení. Aktualizovaný inzerát umísťovaný přes Realitní revoluce se na serverech objevil, ale Sreality s nimi ukončil spolupráci a smazal všechny inzeráty umísťované přes ně. Je to další argument pro přechod k Majitele.cz, ale nemám rozhodnuto zda vzhledem k tržní situaci nebude lepší nabídku stáhnout.

Prodej pozemku II

Máme za sebou druhý týden prodeje. Ozvalo se pár dalších realitek, a další inzertní projekt (zajišťují inzerci do zahraničí, ale nezaujal mě), ale žádný konkrétní zájemce. 

Narazil jsem na jednu nepříjemnost u Realitní revoluce. Po aktualizaci inzerátu na jejich stránkách se aktualizoval jen na několika servrech (žel ne na těch nejvýznamnějších). Řeší to jejich programátor.

Taky jsem si našel čas na podrobnější prostudování projektu Majitele.cz. Potěšily mě dvě věci. Po uzavření smlouvy pošlou zdarma plachtu pro umístění na pozemku a zajistili si inzerci na reality.idnes.cz. Zajištěním spolupráce s reality.idnes.cz padá jeden z hlavních mínusů ve srovnání s projektem Realitní revoluce.

Na inzertním projektu indexReality mě zaujala cenová mapa, která se vytváří na základě informace inzerentů, za kolik inzerovanou nemovitost prodali. Z regionu, který mě zajímá, tam ale zatím moc prodejů není.

Na netu se objevil nový pozemek ve stejném městě, jako prodáváme my, nabízený s cenou za m2 o 10% nižší (ale celková cena je vyšší protože pozemek je větší).  Prodává jej spolumajitelka a podle mě to zároveň svěřila dvěma realitkám, protože na servrech se objevily tři inzeráty na prodej pozemku v dané lokalitě (kupodivu s mírně odlišnou výměrou).  Oba pozemky mají velmi podobné parametry. Rozdíly jsou, že na větším stojí vzrostlé stromy a zděná chatka, ten náš má zase všechny sítě a lepší přístupovou cestu. Na druhou stranu větší má hodně "nudlovitý" tvar (cca 15 x 100 m) kdežto náš je širší (cca 25 x 45 m). Tak jsem zvědav komu se podaří prodat dříve.

Prodej pozemku I

Našel jsem si čas na shrnutí zkušeností s prodejem po prvním týdnu.

Objevil jsem stránky Netmonitoru s informacemi o návštěvnosti serverů z různých oblastí. Z inzertních serverů zaměřených na nemovitosti, které monitoruje Netmonitor, patří k nejnavštěvovanějším sreality.cz a idnes.cz, dále pak bezrealitky.cz, realitymix.cz (Centrum) a hyperreality.cz. Z regionálních realitních serverů jsou podle diskusí na netu nejnavštěvovanější ceskereality.cz. Hledal jsem možnost jak zadat inzeráty na tyto servery. Nikdo nepokrývá všechny. Sreality, ceskereality a hyperreality pokrývá projekt Realitní revoluce (společně s několika desítkami dalších méně navštěvovaných serverů). Rozhodl jsem se tady u nich zaplatit inzerci na měsíc na zkoušku a po týdnu jsem spokojen. Nekontroloval jsem všechny servery, ale na těch nejvýznamnějších se můj inzerát objevil. Na realitymix jsem využil soukromou inzerci na měsíc zdarma, u bezrealitky.cz jsem zaplatil základní balíček a na idnes jsem si zaplatil inzerci na měsíc na zkoušku. Celkem mě inzerce stála necelých 800 Kč, což mi přijde jako dobrá cena za širokou inzerci na Internetu. Na dlouhodobou inzerci je to ale docela nákladné (cca 10 000 Kč/rok).

Během prvního týdne se mi ozývaly realitky (čekal jsem to) a inzertní firmy (to mě překvapilo). Ohledně inzerce mě zaujal ještě projekt Majitele.cz. Nabízejí  celoroční inzerci na velkém množství regionálních inzertních serverů zdarma pokud se nepodaří nemovitost prodat. Pokud se podaří, tak to prodávajícího bude stát 5 000 Kč. Chybí jim dva nejnavštěvovanější inzertní servery podle Netmonitoru (sreality a idnes), ale zajišťují inzerci na Ceskereality.cz, Realitymix.cz, Hyperreality.cz a Nemovitosti.cz. Dle jejich vyjádření jsou schopni zajistit inzerci na serverech s celkovou návštěvností 100 000 uživatelů denně. Podle Netmonitoru však přesahuje denní návštěvnost na Sreality a idnes 100 000 uživatelů denně.

Zvažuji, které řešení bude pro prodej pozemku efektivnější - zvolené pro první měsíc inzerce nebo využití projektu Majitele.cz. Moje zvolené řešení je pružnější (mohu přerušit inzerci v měsících, kdy nebudu mít čas věnovat se zájemcům o prohlídku a během letní okurkové sezony), ale i časově náročnější. Prostřednictvím projektu Majitele.cz bych zajistil celoroční pokrytí inzercí levněji, ale inzerát nebude na těch nejnavštěvovanějších serverech. Rozhodnu se asi podle toho kolik zájemců se ozve během prvního měsíce.

Prodej pozemku

Sešli jsme se opětovně s majitelkou starého domku a potvrdili, že dům chceme koupit za nabídnutou cenu. Majitelka připraví podklady pro kupní smlouvu (odhad, změnu výměry pozemků kolem domku) a zajistí vyklízení harampádí z domku. My si zajistíme finance. Pokud by se nám podařilo prodat pozemek pro původní domek letos, tak bychom nepotřebovali úvěr na větší opravy starého domku. Proto jsme začali připravovat prodej pozemku.

Chtěli jsme si nechat stanovit tržní cenu odhadcem. Využil jsem k tomu server e-poptávka. Moje poptávka byla podle informace manažera zaslána cca 200 osobám (firmám a živnostníkům). Během tří týdnů jsem však neobržel žádnou nabídku. To mě dost překvapilo, protože při posledním využití služeb e-poptávka jsem obdržel několik nabídek poměrně brzy. Tak jsem poptávku uzavřel a cenu jsem si stanovil výpočtem (pořizovací cena + další výdaje během doby držení + předpokládaný výnos investice).

Prostřednictvím realitních serverů jsem se snažil získat obrázek o tržních cenách pozemků pro stavbu v okolí. Nečekal jsem však takový rozptyl (300 Kč/m2 - 2 000 Kč/m2). Když jsem zvažoval konkrétní vlastnosti našeho pozemku tak jsem se rozhodl nastavit nabídkovou cenu v horní části intervalu s tím, že v ceně nabídneme i projekt pro ohlášení.

Dalším krokem bylo rozhodování zda se obrátit na realitku nebo prodávat jako přímý majitel. Prostudoval jsem si informace na servrech pro majitele (vlastnici.cz, bezrealitky.cz, realitnirevoluce.cz) a prošel zkušenosti lidí s prodáváním nemovitostí přes realitky v internetových diskusích. Získal jsem dojem, že s realitkou se to vyplatí jen v případě, že se podaří najít kvalitního makléře, který nebude požadovat příliš velkou provizi. Dle Asociace realitních kancelářích ČR by se provize měla pohybovat mezi 3 a 6 %. Osobní zkušenost s realitkou, se kterou jsme spolupracovali při koupi pozemku, byla smíšená - vystupování makléře OK, pomoc s administrativou kolem koupě OK, ale provize 10%.

Mé dilema bylo zda věnovat čas prosívání relitních makléřů nebo získávání zkušeností a znalostí z oblasti prodeje nemovitostí (včetně nesení nákladů souvisejících s prodejem). Nakonec jsem dospěl k závěru, že pro život se budou víc hodit získané zkušenosti a znalosti a tak jsem začal inzerovat prodej pozemku jako přímý majitel.