Stavební rozpočet III

Obdrželi jsem první verzi položkového rozpočtu na náš domek. Celková cena nám poněkud vyrazila dech. Vyšla totiž o více než o 10% vyšší než odhad stavební firmy, který nám přišel přemrštěný. Mučíme naše mozkové závity otázkou jak dál. Hledat způsoby jak zdvojnásobit příjmy, abychom si mohli vzít vyšší hypotéku nebo výrazně omezit požadavky na rodinný domek, nebo šetřit dalších x let a uskromnit se v našem malém bytu, nebo prodat pozemek a koupit větší byt, protože se nám rozroste rodina, nebo, nebo, nebo ...?

Stavební rozpočet II

Objevil se další zádrhel. Rozpočtář nám měl dodat rozpočet podle smlouvy včera, ale místo toho dnes poslal mail s omluvou, že to nestíhá a dodá až koncem příštího týdne. Máme ve smlouvě penále za nedodržení termínu, které potvrdil že zaplatí. Přesto ve mně začíná blikat červené světýlko.

Stavební rozpočet - I

Minulý týden jsme podpesali smlouvu s vybraným rozpočtářem. Během diskuse vyplynulo, že nemáme vyjasněné některé detaily (např. zda zabudovat jímku na dešťovou vodu a připojit ji k WC a pračce, nebo ji použít pouze na zalévání zahrady a nebo nechat dešťovou vodu jen vsáknout). Taky jsme zjistili, že běžnou součástí projektu bývá i konstrukce podokapového chodníčku, v jehož tělese je vedena dešťová kanalizace. V našem projektu není tento chodníček vůbec zakreslený. Chybí tam i popis řešení pro svod dešťové vody ze střechy. Okapy a svody jsou sice zakreslené s tím, že se bude dešťová voda vsakovat na pozemku, ale již není popsáno jakým způsobem bude zajištěno to vsakování.

Po zkušenosti s jedinou nabídkou stavby na klíč, kterou jsme dostali, požadujeme rozpočet rozčlenit na více částí - příprava území, RD bez vnitřních úprav podkroví a bez garážového stání, dostavba podkroví, přístavba garáže a venkovní objekty (např. zpevněná příjezdová plocha od komunikace ke garážovému stání). Mělo by nám to umožnit stavět postupně po menších etapách a vybírat si dodavatele na každou etapu.

Rozpočet bude udělaný podle programu RTS s tím, že na některé části (např. okna a dveře) si necháme připravit nabídky, abychom získali reálnější cenu a mohli porovnat s tabulkovými hodnotami.

Stavba povolena

Dnes nám ze stavebního úřadu přišlo vyjádření, že úřad se stavbou souhlasí. Hurá papírování je u konce! Po necelých třech měsících od dodání projektu tedy můžeme začít stavět.

Stavební rozpočet

Pro žádost o úvěr potřebujeme doložit rozpočet. Vzhledem k nechuti stavebních firem vypracovat detailní rozpočet jako součást nabídky, jsem se rozhodl, že ho nechám vypracovat nezávislým člověkem.

K oslovení subjektů, které rozpočty dělají jsem využil službu ePoptavka. Poptávka byla, podle informačního mailu, zaslána 220 společnostem. Během prvního týdne jsem dostal 10 nabídek, které se pohybovaly od 8 do 13 tisíc Kč. To je docela slušný rozptyl. Když vyřadím nejlevnější a nejdražší, tak se dostanu do intervalu 8,5 - 11 tisíc Kč. Nechám to otevřené do příštího týdne a pak se rozhodnu.

Výběr dodavatele - VI

Zkoušel jsem zkontaktovat majitele druhé firmy ve finálovém kole, ale jeho číslo je dočasně odpojené a na maily nereaguje.

Po konzultaci s hypotéční makléřkou jsme dostali doporučení doložit pro další jednání s bankou detailní rozpočet na celou stavbu. Letní akci na hypotéku asi nestihneme, ale po snížení repo sazby ČNB se otevírá prostor pro snížení úroků. Tipuji, že první banky s tím příjdou na podzim.

To se nám to začíná zamotávat :-(.

Výběr dodavatele - V

Lhůta, na zaslání kompletní nabídky (ne jen hrubá stavba bez TZB) dohodnutá s druhou stavební firmou ve finálním kole uplynula. Poslal jsem dnes urgenci, tak snad pošlou ASAP.

V mezičase jsme se spojili s firmou, která nám poslala kompletní nabídku (s nečekaně vysokou cenou) s tím, že nám banka nepůjčí dost peněz na to, abychom mohli stavět a požádal jsem je o návrh, co se dá změnit v projektu, abychom se dostali na "ufinancovatelnou" částku. Nepotěšili nás - nebudou posílat návrhy dokud nevyspecifikujeme detailně všechny položky. Zarazilo mě, že ředitel, se kterým jsem to diskutoval, zmínil jako příklad okna a dveře, které jsou však v projektové dokumentaci docela podrobně vyspecifikované (materiál, rozměry, barva, s celkovou hodnotou U<=1), chybí tam akorát typ a výrobce. Dle jeho tvrzení žádná solidní firma podrobnější nabídku než poslali oni nemůže poslat. Těžko říci, jsou zatím jediná firma, která poslala kompletní nabídku.

Stavba ohlášena

Máme za sebou další milník na cestě k bydlení v domku.

Minulý týden jsme dali dokupy všechny potřebné přílohy k ohlášení stavby a žádosti o územní informaci. Dnes jsem je i s dvěma paré projektové dokumentace zanesl na stavební úřad. První kontrola neodhalila žádné nedostatky v dokumentech a tak nám běží měsiční lhůta, během níž se k záměru může vyjádřit veřejnost.

Ihned z úřadu jsem jel na pozemek abych na veřejně přístupné místo na pozemku vyvěsil pohledy a výkres situace stavby. Upozorňovali mě na úřadě na to, že když by si někdo stěžoval, že výkresy na pozemku nejsou, tak budou muset prodloužit měsíční lhůtu. Paní sousedka slíbila, že nám to pohlídá a pokud někdo nebo něco výkresy odnese tak dá vědět.

Od obdržení projektové dokumentace nám to trvalo necelé dva měsíce. Vzhledem k tomu, že je doba dovolených, tak to považuji za dobře odvedenou práci.

Setkání s makléřkou - III

Jak jsem psal v minulém příspěvku o financování, tak jsem pojal podezření, že nabídka Hyposervisu není výhodná pro mě, ale jen pro ně. Proto jsem oslovil další makléřskou firmu - Gepard Finance a.s. Stejný den, kdy jsem vyplnil kontaktní dotazník na webu mi volala makléřka s návrhem schůzky. Sešli jsme se v jejich kanceláři. Během rozhovoru paní vyplnila tabulku s údaji pro výpočet nabídky. Moje požadavky se lišili od předchozí firmy v tom, že jsem již používal cenu z nabídky první stavební firmy. Překvapilo mě, že nechtěla podepsat vyplněný formulář a souhlas se zpracováním os. údajů a že informace z úvěrového registru starší 2 let banky nezajímají. Na notebooku mi ukázala informace o nabídce více bank. Na rozdíl od makléřky z Hyposervisu, hned trvala na domluvě druhé schůzky, na které podepíšu žádost o úvěr pro vybranou banku s tím, že mi pošle informace o podmínkách 4 vybraných bank večer, což dodržela. Další rozdíly byly v tom, že již od počátku mi řekla, že nebude potřeba uzavřít kvůli hypotéce pojištění a že zná odhadce, který pro vybrané banky dělá odhady.

Z Hyposervisu mi makléřka doporučila hypotéku od CSOB a z Gepard Finance to byla hypotéka od Hypotéční banky. Nabízená úroková sazba od CSOB 5,19% a od HB 5,26% . Ostatní poplatky jsou stejné. Z Gepard Finance ještě navíc ústní příslib, že dokáží zajistit levnější odhad nemovitosti pro banku (6500 Kč vs. 4500 Kč) a usmlouvat úrokovou míru o nějakou tu desetinku nižší. Obě firmy mají v nabídce službu poradenství při jednání o úrokové míře na další dobu fixace.

U obou makléřek jsem po obdržení první nabídky ze stavební firmy ověřoval max limit hypotéky kvůli jednání se stavební firmou o snížení ceny. S vyšším úvěrem je možné projít scoringem jen u ČSOB a HB pokud využijeme letní akce, která trvá do konce příštího týdne a zajistíme z vlastních zdrojů cca 1,2 mil Kč. U obou firem mám přislíbenou pomoc s papírováním okolo hypotéky a naději, že se podaří něco s bankou ještě usmlouvat.

Na internetu jsem se snažil najít zkušenosti klientů s hypotékami od HB a CSOB. U HB jsem našel více dobrých, ale několik varujících (týkajících se hlavně papírování, skrytých poplatků a všeobecného nešvaru bank v ČR - zvyšování úrokových sazeb pro další období fixace) u CSOB zatím nic.

Když to shrnu tak v současnosti jsou nejvhodnější na trhu hypotéky od dvou bank patřících do jedné bankovní skupiny, ale skoringem můžeme projít jen tak tak díky letním akcím. Spolupráce makléře nám usnadní papírování a vyjednávání s bankou. Jedna makléřka nám chtěla prodat předražené pojištění druhá zase tlačí na co nejrychlejší podpis žádosti. Pracujeme s cenou domku, která se nám zdá příliš vysoká a kvůli letní akci nemáme moc času na vyjednávání. Tak a teď babo raď.

Informování sousedů

Dnes nám dorazila poslední vyjádření od sousedů. Naše parcela sousedí s 5 sousedními. K podání ohlášení stavby je potřeba prokazatelně doložit, že všichni vlastníci okolních parcel byli informováni o stavbě. Po dohodě s úřednicí na stavebním úřadě jsme sousedům poslali výkres umístění objektu a pohledy na plánovaný dům a chtěli jsme od nich vrátit podepsaný výkres s datumem, jménem a podpisem. Vzhledem k tomu, že tam ještě žádní sousedé nebydlí (jedna sousedka dokončuje stavbu, ostatní ještě nezačali), tak jsme vše zajišťovali poštou. Předem jsme telefonicky ověřili u těch sousedů, na které máme telefonní čísla, na jakou adresu to chtějí poslat a u ostatních jsme to poslali na adresy vlastníků parcely z katastru nemovitostí.

Tak to bychom měli mít již všechny podklady. Projdeme formuláře žádostí a když nebude nic chybět tak zajedeme na stavební úřad. Pokud bude vše v pořádku i tam, tak můžeme v září rozjet stavbu.

Výběr dodavatele - IV

Po urgenci 2 firem, které nedodržely slíbený termín, nám rozpočet poslala další. Není tak detailní jako rozpočet od té první, ale obsahuje zdá se všechny části. Žel nabídnutá cena za stavbu na klíč (5 mil Kč) je totálně mimo naše finanční možnosti.

Požádali jsme o doplnění nabídky i tu první firmu. U položek které nejsou detailně vyspecifikované v projektové dokumentaci jsme se s ředitelem dohodli, že tam uvedou odhad na úrovni střední cenové kategorie. Mají příští týden dovolenou, tak počkáme na srpen. No, jestli to nacení obdobně vysoko, tak nevím co budeme dělat.

Tu třetí firmu jsme zatím vyřadili z výběru. Když mají takové prostoje s vypracováním nabídky (slíbili do 14 dnů a po měsíci a urgenci nic), tak nevím jak dlouho bychom s nimi stavěli.

Vyjádření od plynárenské společnosti - I

Došlo nám tedy i kladné stanovisko od plynařů. Platnost je podmíněna podpisem smlouvy a omezena na 12 měsíců. Ve stanovisku je upřesněno, co máme dělat při práci v ochranném pásmu plynovodu a přípojky (např. požádat o přesné vytýčení trasy plynovodu 7 dní před výkopovými pracemi).

Výběr dodavatele - III

Objevil se další oříšek. Ze tří stavebních firem, kterým jsme předali projektovou dokumentaci, nám poslala nabídku po třech týdnech jen jedna a navíc pouze na hrubou stavbu. Všechny firmy slibovaly nabídku do 2 - 3 týdnů. Když jsem se ptal na další části dostal jsem od ředitele firmy kontakt na rozpočtáře, který kalkulaci dělal s tím, že potřebuje podrobnější informace. Během diskuse s ním jsem se dozvěděl, že k nacenění dalších částí potřebuje vědět jaké typy a velikosti oken a dveří požadujeme. Do takových detailů, ale nemáme vnitřní vybavení zatím promyšlené. Další jobovka vyplavala na povrch, když jsem se ptal na ostatní nákladnější akce (vytápění, instalace ap.). Nemohl to nacenit, protože to neumí. Dělá jen stavebně konstrukční věci. Navrhl, že když nevíme co přesně chceme, tak by šlo dohodnout s firmou, že udělá rozpočet podle výše hypotéky, na kterou dosáhneme a uvede se v něm jen odhad. Detailní rozpočet, ale chceme mít jako přílohu ke smlouvě o dílo, abychom snížili riziko vysokých vícenákladů. Máme tedy do konce měsíce o čem přemýšlet.

Vyjádření od elektrárenské společnosti

Poměrně brzy nám dorazilo i stanovisko od ČEZ Distribuce. Po čtrnácti dnech i když na to mají v podmínkách 30 dnů. Trochu nás mate uvedená formulace "Vašemu požadavku ... lze vyhovět po splnění následujících podmínek:", kde následuje seznam cca 10 podmínek. Platnost tohoto stanoviska je jeden rok. No snad to bude stačit pro stavební povolení. Zbytek pak bude muset zajistit stavební firma.

Měření radonu - hotovo

Během naší dovolené jsme obdrželi zprávu z měření radonu. Pozemek má radonový index pozemku střední, stejně jako plynopropustnost zemin. Při realizaci stavby bude tedy nutné provést opatření proti pronikání radonu z geologického podloží do objektu.

Setkání s makléřkou - II

Nabídku jsme dostali podle domluvy. Odpovědi na první dotazy přišly stejný den. S komunikací tedy spokojenost. V nabídce máme tři banky, se kterými mají dobré zkušenosti s financováním stavby. Úrokové míry jsou vyšší než sazby uváděné na webu bank, ty jsou ale vesměs s poznámkou "od".

Překvapily mě na nabídce dvě věci. Za prvé nabídka byla spočítaná pro úvěr o 600 000 Kč větší než jsme předpokládali při první schůzce čímž se splátka přiblížila 50% našeho čistého příjmu. Za druhé jsme obdrželi i nabídku na pojištění na částku ve výši úvěru. Tady jsem byl překvapený hlavně proto, že během první schůzky nepadl žádný dotaz na to, jaké máme sjednané pojištění v současnosti. Pojištění by nás stálo kolem 1000 Kč měsíčně. Splátka úvěru po slevě by byla asi o 500 Kč měsíčně nižší než u sazby bez slevy. Mám takový pocit, že tady jde o maximalizaci provize ze sjednaných produktů. Zvažuji, že pro jistotu oslovím i jinou makléřskou společnost a porovnám nabídky.

Vyjádření od plynárenské společnosti

S vyjadřovačkami máme zatím největší potíže s plynárnami. Když jsme sháněli informace k tomu, co je potřeba poskytnout, tak nám každý na koho jsme se dovolali řekl něco trochu jiného. Podle zákaznické linky stačí poslat formulář žádosti o vydání stanoviska, který je na webu. Tu jsme poslali ale tento týden nám volal technik, že potřebujeme podepsat i žádost o připojení k distribuční soustavě. Ptal jsem se jaký to má význam, když možná budeme potřebovat připojit plyn až za rok nebo dva, ale odpověď byla, že je potřeba to podepsat již teď a skutečé připjení se udělá, až budeme požadovat připojení plynoměru. Pokud jste z východních čech tak volejte rovnou na technika pro oblast, kde potřebujete připojit k plynovodu. Seznam techniků je na webu. Zákaznická linka má informace nepřesné.

Setkání s makléřkou - I

Tento týden jsme se sešli poprvé s hypotéční makléřkou. Prodiskutovali jsme náš plán pro stavbu a vyplnil jsem dotazník pro skoring. Nová informace pro mě byla, že se ověřuje platební morálka u úvěrů 5 let zpátky. Jako dluh se započítává úvěrový rámec na kreditní kartě a kontokorentu i v případě, že ho nevyužívám.

Dohodli jsme následné kroky - zaslání nabídky do konce týdne, oslovení vybrané banky až když budeme mít stavební povolení (první etapu stavby budeme financovat z vlastních zdrojů) a vybranou stavební firmu. Podle její nabídky pak udělá odhadce odhad hodnoty zástavy (včetně pozemku). Ten odhad je pro rodinný dům docela drahá sranda - cca 6500 Kč.

Zápis do katastru

Zatím nám to nepřišlo oficiálně, ale náhledem do katastru nemovitostí přes Internet je již rozdělený pozemek zapsaný. Od zadání geodetovi k vyměření po zápis tedy uběhly necelé dva měsíce.

Vyjádření od vodárenské společnosti

Dnes nám přišlo kladné stanovisko z vodárenské společnosti. Potěšila nás rychlost s jakou to bylo vyřízené (za 3 dny). Podklady jsme tam poslali mailem a zřejmě stejný den napsali stanovisko a poslali nám ho. Je to příjemné překvapení. Kdyby to tak šlo i s ostatními firmami, tak po dovolené máme všechna vyjádření a zbydou nám jen sousedi a město.

Výběr dodavatele - II

Projektovou dokumentaci jsme poslali na tři firmy. Všechny potvrdily přijetí zásilky. Nabídku předpokládají vypracovat do 3 týdnů. Je to pro nás OK, protože budeme dva z těch tří týdnů na dovolené. Jedna z firem se ozvala s tím, zda bychom jim poslali i výkaz výměr. Žel ten nemáme. Taky nám doporučili, abychom stavěli po etapách, že je to efektivnější a že by nám zatím poslali nabídku jen na hrubou stavbu. Přístup je to zajímavý, ale ze dvou důvodů nevyhovující. Za prvé potřebujeme sehnat hypotéku a k tomu asi budeme potřebovat cenu za kompletní stavbu a za druhé nebudeme moci z časového hlediska koordinovat subdodávky a řešit problémy typu "ti před námi to udělali blbě a proto to nemůžeme udělat podle projektu" . Je to také důvod proč od začátku požadujeme stavbu na klíč a oslovili jsme firmy s dobrými referencemi, dlouhodobým působením na trhu (>10 let) a s certifikátem jakosti.

V minulém příspěvku jsem zmiňoval ještě jednu firmu, která přehrála zakázku na svého dodavatele. Volal mi s nabídkou konzultace při výběru stavební firmy a že je schopen sehnat subdodavatele na všechny části stavby. Na tuto firmu nemáme reference a tak jsme ji vyřadili z dalšího výběru. Pokud se nám nebude líbit nabídka žádné ze zbývajících firem, tak se s nimi spojíme. Konzultace nabídek si necháváme v záloze.

Jak získat peníze na stavbu?

Při našem setkání s projektantem jsme kromě dotazů k projektové dokumentaci zabrousili i k financování. Zajímalo mě podle čeho stanovil orientační cenu domku uvedenou v průvodní zprávě projektu. Je to jeho expertní odhad. Když jsem se ptal jak přesné odhady dokáže bez kalkulace položek stanovit tak říkal, že mu to vychází s tolerancí 10-15% s tím, že největší změny způsobuje výběr konkrétních zařizovacích předmětů, oken a dveří.

Po pár dnech jsem se rozhodl začít řešit financování již teď a nečekat až bude vybraná firma. Jako základ beru projektantův odhad +15%. Menší část budeme schopni zafinancovat z úspor, ale většinu půjčkou. Zvažujeme úvěr ze stavebního spoření a hypotéku. Budeme spolupracovat s hypotéčním makléřem a zkusíme s ním najít vhodný model pro financování.

Našel jsem stránky Asociace hypotéčních makléřů s informacemi o tomto byznysu, kde byl i formulář pro sjednání schůzky s jedním z jeho členů. Formulář jsem vyplnil a druhý den se mi ozvala paní z Hyposervisu. Upřesnili jsme si čas a místo schůzky.

Energetický štítek budovy

Dnes nám projektant doručil Protokol pro energetický štítek budovy. Podle výpočtu je náš domek klasifikován jako velmi úsporná budova. Dostali jsme se s měrnou potřebou tepla při vytápění pod 22 kWh / (m3.a) a na stupeň energetické náročnosti (SEN) = 58%. To jde. Uvidíme jak se to projeví při běžném provozu.

Výběr dodavatele I

Rozhodl jsem se zařadit na blog něco jako seriál o postupu výběru dodavatele pro stavbu domku.

Po týdnu, co jsme oslovili vytipované regionální firmy jsme jednu vyřadili, protože nemají v současnosti volné kapacity. U další došlo k tomu, že zakázku předali kvůli nedostatku kapacit menší firmě, se kterou dříve spolupracovali. Tak uvidíme s čím příjdou.

Taky jsme si uvědomili, že jsme zapomněli při zadání projektu dát do smlouvy požadavek na vypracování výkazu výměr a položkového rozpočtu. Projektant zas takovou aktivitu, aby to do projektové dokumentace automaticky zahrnul, neprojevil. Přivedla nás na to jedna z oslovených firem dotazem zda jim pošleme slepý položkový rozpočet (získali tím ode mě malé nezanedbatelné plus). Ostatní nic takového nezmínili, tak uvidíme jak se k tomu postaví až dostanou projektovou dokumentaci bez položkového rozpočtu.  

Rozhlídl jsem se tedy po Internetu a zjistil, že existují firmy a živnostníci specializující se na vytváření položkových rozpočtu a Cost Management. Ceny se pohybovaly kolem 9 000 Kč pro dokumentaci pro ohlášení jako podklad. Váháme zatím zda se touto cestou pustit nebo porovnat individuální nabídky firem bez jednotného položkového rozpočtu. 

Výběr dodavatele stavby

Vzhledem k tomu, že bychom chtěli začít stavět ještě letos jsme paralelně se sháněním podkladů pro ohlášení začali oslovovat stavební firmy. Poptáváme stavbu na klíč. Do výběru jsme zařadili 5 stavebních firem z regionu a blízkého okolí na které jsme od známých dostali dobré reference. Jedná se o firmy Vertikál, Sostaf, Plaster, Marhold a Instav.

Oslovili jsme je mailem na adresy, které mají na svých webech s popisem hlavních charakteristik domku a požadavkem, aby poslali kontaktní osobu, se kterou můžeme domluvit detaily pro vypracování cenové nabídky.

Projekt

Včera nám projektant dodal projektovou dokumentaci v 5 paré. Další významný krok k domku máme tedy za sebou. Oslavili jsme to. Můžem se naplno vrhnout do dalších dvou úkolů - sehnat všechny podklady pro ohlášení a vybrat stavební firmu.

Rozdělení pozemku odsouhlaseno

Dnes ze stavebního úřadu dorazil souhlas s rozdělením pozemku. Nevím zda zdržení způsobila pošta. Na obálce bylo datum odeslání 11.6. ale telefonicky nám na úřadu sdělili, že to poslali opakovaně. Třeba nám příjde i ten původní dopis. Další krok je vklad do katastru nemovitostí a pak můžeme začít obesílat majitelé sousedních parcel. Žádost o vklad se sice dá podat na kterémkoliv katastrálním úřadu, ale stejně by to na ten správný poslali poštou, tak to tam pošlem sami.

Poštovní záhada

Uběhlo 14 dní co jsme poslali geometrický plán pro rozdělení pozemku na stavební úřad a zatím nic. Dotazem na úřadu jsme zjistili, že úřad nemá námitky a vydal již kladné vyjádření. Údajně to dali na poštu již minulý týden. Tak jsem zvědav zda nám to do konce tohoto týdne přijde.

Měření radonu - odklad

Sešlo se několik nabídek na měření (cena s dopravou na místo měření 2300-2700 Kč bez DPH). Dá se měřit i bez naší přítomnosti. Stačí poslat s objednávkou i zakreslení objektu na pozemku od projektanta. Tahle varianta nám vyhovuje, protože bydlíme cca 100 km od pozemku a táhnout se tam kvůli měření se nám nechce. Je v tom, ale jeden háček. Ještě nemáme dokončené rozdělení pozemku a zápis do katastru. Hodili jsme na to téma s ženou řeč a přiklonili se k variantě, že odložíme měření až bude rozdělená parcela v katastru - odhadujeme to na konec června.

Pár ilustračních foto pozemku.


Pohled na východ z místa kde bude stát domek. Začíná tam ten park.

Na hranici pozemku jsou přivedeny plyn a elektřina. Za budkou jsou ještě šachty pro kanalizaci a vodu.

Rozdělení pozemku

Geometrický plán máme - trvalo to 3 týdny. Podařilo se i sepsat darovací smlouvu a nechat ji potvrdit notářem. Poslali jsme to ke schválení na stavební úřad. Drželi jsme se doporučení úřednice a tak doufáme, že to tam projde i přes ostatní instance.

Požadavky stavebního úřadu

Našel jsme v mailu odpověď ze stavebního úřadu, co všechno budou požadovat k ohlášení tak to sem přidám.

Rodinný dům do 150m2 zastavěné  plochy (jedno  podzemní podlaží do hloubky 3m  a nejvýše dvě nadzemní podlaží a podkroví)  lze povolit pouze na základě podaného ohlášení jednoduchých staveb stavebnímu úřadu (§104 stavebního zákona - "SZ"), bez předchozího  územního rozhodnutí nebo územního souhlasu,  pouze za předpokladu, že návrh:

• je v souladu s obecnými technickými požadavky na výstavbu
  
• v souladu s územně plánovací informací (§ 21 SZ)
  
• je umísťován v zastavěné nebo v zastavitelné ploše
  
• poměry v území se v podstatě nemění
  
• stavba nevyžaduje nové nároky na  dopravní a technickou infrastrukturu
  
• stavebník o svém záměru *prokazatelně informoval* vlastníky sousedních  pozemků a staveb na nich
  

Formuláře pro stavbu do 150 m2:

1. Žádost o územně plánovací informaci o podmínkách provedení jednoduchých staveb, příloha č. 2 k vyhlášce č. 503/2006 Sb.
   
2. Ohlášení  stavby podle ustanovení § 104 odst. 2 písmena a) až  d) SZ
   
3. Projektová dokumentace vypracovaná dle  vyhlášky č. 499/2006 Sb. příloha č. 1
4. Projektová dokumentace musí obsahovat technické podmínky požární ochrany staveb - vyhláška č. 23/2008 Sb.
   
5. Projektová dokumentace musí být doplněna o energetický štítek  dle zákona č. 406/2006 Sb v návaznosti na vyhlášku č. 148/2007 Sb.

Pozemek z ptačí perspektivy

Zvětšit mapu

Řešení domku

Na obrázku je pohled z jihu na domek. Měl by splnit parametry pro nízkoenergetický dům. Půdorys je obdélníkového tvaru. Střecha je stanová asymetrická s přesahy zajišťujícími stínění přízemí v létě a přístup slunečního svitu v zimě. V podkroví namontujeme vnější předokenní žaluzie Pro auto připravujeme kryté parkovací stání. Nosná konstrukce je navržena z 300 mm cihel s tepelně izolační výplní dutin, zateplení z minerální vlny (obvodové stěny a střecha). Vytápění a přípravu teplé vody bude zajišťovat plynový kondenzační kotel.

Níže jsou pohledy z východu a západu a pod nimi ze severu:

Základní údaje ze studie:

• podlahová plocha (bez parkovacích stání) 194 m2
• zastavěná plocha celkem 147 m2
• obestavěný prostor 1063 m3

Měření radonu

Jeden z dalších podkladů požadovaných stavebním úřadem pro ohlášení je zpráva o měření radonu. Dnes jsme tedy vypsali malé výběrové řízení na provedení měření. Využili jsme katalog firem a poslali hromadně poptávku přes Internet.

Podle mapy radonového indexu území je výskyt radonu v území nízký až střední.

Majitelé okolních parcel

V dubnu 2009 jsme s našim projektantem navštívili pozemek. Sousedi na jedné straně mají již téměř postaveno a na druhé straně se ještě nezačalo stavět. Zastavili jsme se i na stavebním úřadě. Úřednice k návrhu domku neměla výhrady. Potvrdila se však naše obava, že dosud nebyly dořešeny změny u spoluvlastníků pozemku (přístupová cesta k polím), který sousedí s našim pozemkem na východě. Obdobný problém řešili sousedi loni.

V čem ten problém je?

Jako přílohu ohlášení stavby potřebuje stavebník doložit, že vlastnící okolních parcel nemají výhrady k plánované stavbě. Několik spolumajitelů přístupové cesty však loni zemřelo a dosud nebylo dokončeno dědické řízení. Nevíme tak kdo se k plánované stavbě musí vyjádřit.

Nejrychlejší řešení je rozdělit náš pozemek a darovat tu část, která hraničí s přístupovou cestou příbuzným. Musíme k tomu nechat udělat geometrický plán (4500 Kč navíc), sepsat darovací smlouvu, potvrdit podpisy notářem, získat souhlas s geometrickým plánem ze stavebního úřadu a požádat o vklad do katastru nemovitostí.

Váhavé začátky

První úvahy o bydlení v rodinném domku se objevily v souvislosti s příchodem našeho prvního potomka. Zahrada hned vedle domu, kde bychom mohli nechat děti bez soustavného dozoru, nás lákala asi nejvíce.

Nejdříve jsme chtěli koupit starší domek se zahradou, ale nepodařilo se nám najít žádný, který by byl v pěkné lokalitě s dobrou občanskou vybaveností a za rozumné peníze. Tak jsme začali hledat stavební parcelu. Po několika měsících jsme narazili na nabídku města na prodej stavebních parcel s vybudovanými inženýrskými sítěmi poblíž městského parku. Přijeli jsme se na lokalitu podívat, prozkoumali jsme blízké i vzdálenější okolí a bylo rozhodnuto.

Stavební parcelu jsme koupili v roce 2006 s tím, že začneme stavět v 2007. V první fázi jsme prostudovali asi stovku projektů typových domků, ale žáden nám nevyhovoval. Oslovili jsme tedy stavební firmy s poptávkou na zpracování individuálního projektu a výstavbu nízkoenergetického domku na klíč. Vedlo to k našemu prvnímu rozčarování. Firmy neodpověděly na poptávku buď vůbec nebo s tím, že mají plně vytížené kapacity až do konce roku 2007.

Nastudovali jsme tedy informace o nízkoenergetických domech a oslovili vytipovanou firmu, která měla v nabídce svých domků jeden, který se nám docela líbil (Skalár od Artexy).

Nevyhovovalo nám však jeho vnitřní uspořádání. Po diskusi našich požadavků s majitelem firmy jsme dospěli k tomu, že bude lepší navrhnout celý domek jako individuální projekt.

Sešli jsme se s architektem, kterého nám majitle doporučil, vysvětlili mu naši představu o vnitřním uspořádání a cenovém limitu, do kterého by se měl domek vejít. Vypracoval architektonickou studii, která se nám líbila, ale když jsme dostali cenovou kalkulaci, tak přišlo další rozčarování - cena domku byla o více než 1 mil Kč vyšší než jsme do něj chtěli investovat.

Váhali jsme zda se snažit získat vyšší hypotéku nebo se poohlédnout po jiném domku. Rozhodování nakonec vyřešila reorganizace u mého bývalého zaměstnavatele, během které jsem se rozhodl odejít. Bylo velmi nepravděpodobné, že v této situaci projde žádost o vyšší hypotéku.

Odložili jsme další kroky a Vlaďka se chopila příležitosti promyslet detailněji požadavky na domek a stala se naším rodinným architektem. Asi po roce jsme měli připravenou vlastní architektonickou studii, já nové stabilní zaměstnání a tak mohlo začít druhé kolo.

Opět jsme prošli desítky projektů typových domů, ale žádný nebyl dostatečně blízko naší studii. Opustili jsme myšlenku nechat si od stavební firmy udělat individuální projekt. Od známých jsme získali doporučení na projektanta. Spolupracovalo se nám s ním dobře během ladění naší studie a tak jsme s ním uzavřeli smlouvu o dílo na přípravu individuálního projektu (včetně specializací) a autorský dozor během stavby.